다주택자 양도세중과 배제 기간 연장 및 장기보유특별공제 혜택과 일시적 2주택 비과세 요건 최신 정보 상세 더보기

부동산 시장의 안정과 거래 활성화를 위해 시행되었던 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치는 2024년을 지나 2025년과 2026년 현재까지도 시장의 핵심적인 화두로 자리 잡고 있습니다. 과거 부동산 과열기에 도입되었던 중과세 제도는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 기본 세율에 20% 또는 30%포인트의 높은 세율을 가산하는 방식이었으나 현재는 이러한 부담을 완화하는 정책이 지속되고 있습니다.

부동산 세제는 매년 개편안에 따라 세부적인 적용 범위와 기간이 달라지기 때문에 납세자들은 본인의 상황에 맞는 정확한 법령 해석이 필요합니다. 특히 2024년 말까지 한시적으로 적용될 예정이었던 중과 배제 조치가 2025년 이후로 어떻게 전환되었는지 파악하는 것이 절세 전략의 첫걸음이라고 할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 현재 시점에서 가장 중요한 양도세 관련 쟁점들을 정리해 보겠습니다.

다주택자 양도세중과 배제 정책의 현재 상황 확인하기

다주택자 양도소득세 중과 유예 조치는 본래 2022년 5월부터 시작되어 매년 연장을 거듭해 왔습니다. 2024년 당시 정부는 시장 상황을 고려하여 이 조치를 2025년 5월까지 연장한 바 있으며 현재 2026년 시점에서는 이러한 배제 조치가 상시화되거나 추가 연장되는 방향으로 논의가 마무리된 상태입니다. 중과 배제가 적용되면 조정대상지역 내의 주택을 매도하더라도 2주택자나 3주택자 모두 기본 세율인 6%에서 45% 사이의 세율을 적용받게 됩니다.

이 조치의 가장 큰 혜택은 단순히 세율을 낮추는 것에 그치지 않고 장기보유특별공제를 적용받을 수 있게 된다는 점에 있습니다. 원래 중과세가 적용되는 대상은 보유 기간이 아무리 길어도 공제를 전혀 받지 못하지만 중과 배제 기간에 주택을 처분하면 보유 기간에 따라 양도 차익의 상당 부분을 공제받을 수 있습니다. 부동산 시장의 거래 절벽을 해소하기 위해 도입된 이 제도는 다주택자들이 매물을 내놓을 수 있는 결정적인 퇴로를 마련해 주었다는 평가를 받습니다. 따라서 매도 계획이 있는 다주택자라면 현재의 배제 기간이 종료되기 전에 잔금 치르기나 등기 이전을 완료하는 것이 유리합니다.

장기보유특별공제 혜택과 다주택자 공제율 적용 방식 상세 더보기

장기보유특별공제는 물가 상승에 따른 명목 이익의 과다 계산을 방지하기 위해 장기간 보유한 부동산에 대해 세금을 깎아주는 제도입니다. 현재 다주택자 양도세 중과가 배제되는 기간 동안에는 일반적인 부동산과 동일하게 연간 2%씩 최대 15년 보유 시 30%까지 공제를 받을 수 있습니다. 만약 10년을 보유한 주택을 매도한다면 양도 차익의 20%를 제외한 나머지 금액에 대해서만 과세표준을 산정하므로 실질적인 세 부담이 크게 줄어듭니다.

하지만 1주택자의 경우에는 이보다 훨씬 높은 공제율을 적용받습니다. 거주 기간과 보유 기간을 각각 계산하여 최대 80%까지 공제가 가능하기 때문입니다. 다주택자가 보유한 주택 중 하나를 제외하고 모두 처분하여 최종적으로 1주택자가 된 경우라면 해당 주택에 대한 보유 기간 산정 방식이 과거와 달라진 점을 주의해야 합니다. 2024년 이후 개정된 사항에 따르면 최종 1주택자가 된 시점부터 새로 보유 기간을 계산하는 것이 아니라 실제 취득일부터 소급하여 계산하는 방식이 정착되어 납세자들의 혼란이 많이 해소되었습니다.

일시적 2주택 비과세 혜택을 위한 요건 보기

이사나 혼인 또는 부모 봉양을 위해 일시적으로 2주택이 된 경우라면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 기회가 주어집니다. 가장 일반적인 대체 취득의 경우 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득해야 하며 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 합니다. 과거 조정대상지역 여부에 따라 1년 또는 2년으로 제한되었던 처분 기한이 현재는 지역에 상관없이 3년으로 통일되어 운영되고 있어 주택 처분 시점 선택의 폭이 넓어졌습니다.

또한 혼인으로 인해 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 비과세를 적용받을 수 있습니다. 부모님을 모시기 위해 합가한 경우 역시 10년이라는 넉넉한 유예 기간이 부여됩니다. 다만 비과세를 받기 위해서는 해당 주택의 실거래가가 12억원을 초과하지 않아야 하며 12억원을 초과하는 고가 주택의 경우에는 초과분에 대해서만 과세가 이루어집니다. 이러한 세부 규정을 미리 확인하지 않고 주택을 매도할 경우 수천만 원에서 수억 원에 달하는 세금을 추가로 부담할 수 있으므로 꼼꼼한 체크가 필수적입니다.

2026년 기준 양도소득세율 및 과세표준 구간별 계산 확인하기

현재 적용되는 양도소득세 기본 세율은 소득세법에 따라 과세표준 구간별로 차등 적용됩니다. 아래 표는 2026년 기준 기본 세율표를 정리한 것입니다.

과세표준 구간	세율	누진공제액
1,400만원 이하	6%	없음
1,400만원 초과 5,000만원 이하	15%	126만원
5,000만원 초과 8,800만원 이하	24%	576만원
8,800만원 초과 1.5억원 이하	35%	1,544만원
1.5억원 초과 3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 초과 5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과 10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

양도소득세 계산의 핵심은 양도 차익에서 필요경비와 장기보유특별공제를 차감한 과세표준을 최대한 낮추는 것입니다. 필요경비에는 취득세, 중개수수료, 법무사 비용뿐만 아니라 샷시 교체나 발코니 확장과 같은 자본적 지출이 포함됩니다. 영수증이나 증빙 서류를 잘 챙겨두는 것만으로도 수백만 원의 세금을 아낄 수 있습니다.

부동산 시장 변화에 따른 향후 전망과 대응 전략 보기

부동산 세제는 정부의 정책 기조에 따라 유동적으로 변화합니다. 2024년부터 이어져 온 규제 완화 흐름은 시장의 경착륙을 막고 다주택자들의 세 부담을 적정 수준으로 유지하는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 하지만 금리 변동이나 수도권 및 지방의 양극화 현상에 따라 특정 지역에 대한 규제가 다시 부활할 가능성도 배제할 수 없습니다.

성공적인 부동산 투자를 위해서는 단순히 매수와 매도 타이밍을 잡는 것뿐만 아니라 보유 기간 동안 발생하는 보유세와 양도 시 발생하는 양도소득세의 시뮬레이션을 선행해야 합니다. 특히 증여를 통한 주택수 조절이나 가족 간 매매 등 다양한 절세 기법이 활용되고 있으나 이는 법적으로 엄격한 기준을 적용받으므로 전문가의 자문을 구하는 것이 안전합니다. 앞으로도 지속적인 법령 모니터링을 통해 본인의 자산 가치를 보호하는 전략이 필요합니다.

양도세중과 및 세제 개편 관련 자주 묻는 질문 FAQ 신청하기

Q1. 다주택자 양도세 중과 배제는 언제까지 적용되나요?

현재 2026년 기준으로도 중과 배제 조치는 유효하게 작동하고 있습니다. 정부는 시장 상황에 따라 이를 정례화하거나 추가 연장하는 방식을 택하고 있으므로 매도 전 반드시 해당 시점의 법령을 확인해야 합니다.

Q2. 지방에 있는 저가 주택도 주택수에 포함되어 중과세가 적용되나요?

수도권, 광역시, 특별자치시 외의 지역에 소재하는 주택으로서 공시가격이 3억원을 초과하지 않는 주택은 양도세 중과 판정 시 주택수에서 제외되는 특례가 있습니다. 하지만 취득세나 종부세 계산 시에는 포함될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

Q3. 오피스텔도 주택법상 주택이 아닌데 양도세 계산 시 주택수에 들어가나요?

오피스텔은 실질 과세 원칙에 따라 실제 사용 용도가 주거용이라면 주택으로 간주합니다. 따라서 업무용으로 사용하고 있다는 증빙이 없다면 양도세 계산 시 주택수에 포함되어 다른 주택의 비과세나 중과 여부에 영향을 미칠 수 있습니다.

Q4. 분양권이나 입주권도 주택수에 포함되나요?

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다른 주택을 양도할 때 주택수에 포함됩니다. 조합원 입주권 역시 주택수에 포함되어 비과세 판단이나 중과 여부를 결정하게 됩니다.

원하시는 시점에 맞춰 양도세를 계산해보고 싶으시다면 국세청에서 제공하는 모의 계산 서비스를 이용해 보시기를 권장합니다.